מושגים בנדל"ן
השקעה בקרקע חקלאית וטאבו פרטי:
הכירו את המילון המלא
קרקע להשקעה טאבו פרטי נחשבת לאחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים והמעניינים בעולם הנדלן.
המדריך מבוסס על ידע מקצועי וניסיון רב שנים של צוות מומחים בתחום.
המילון ייתן לך מושגים בסיסים ואף יותר לגבי נישת הקרקעות להשקעה בישראל.
גלו כיצד המילון שלנו יוכל לעזור לכם לנווט בהצלחה בעולם הקרקעות טאבו פרטי להשקעה, ולהשקיע בצורה נכונה.
קרקע טאבו פרטי
קרקע פרטית היא קרקע הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו) על שם אדם פרטי או חברה משמעות הרישום היא שבעל הקרקע מחזיק בבעלות מלאה על הנכס ונהנה מכל הזכויות והחובות הקשורים אליו. כגון זכויות שימוש היכולת להשתמש בקרקע לכל מטרה חוקית וזכות להפיק רווחים מהקרקע ,מכירה השכרה וכו.
אדמות מנהל
(אדמות מדינה)
קרקע בבעלות המדינה או הקרן הקיימת לישראל (קק"ל), שבה החוכר אינו הופך לבעלים מלא של הקרקע, אלא מקבל זכות שימוש מוגבלת בזמן במסגרת חוזה חכירה. למרות שהקרקע אינה נרשמת על שם החוכר כבעלות פרטית, הוא יכול להשתמש בה למטרות מסוימות בהתאם לתנאי החכירה. כ-93% מהקרקעות במדינה מוגדרות ככאלה, ורוב המשקיעים מעדיפים לרכוש קרקע פרטית הרשומה בטאבו.
גוש, חלקה, תת חלקה
משפרים הניתנים לשטח או ליחידת מקרקעין לצרכי זיהוי:
- גוש: חלק גדול, לרוב מונה מספר דונמים שבתוכו חלקות ותתי חלקות.
- חלקה: תא קטן ביחס לגוש, לרוב כולל מבנה.
- תת חלקה: יחידות נפרדות בתוך החלקה, כגון דירות, חנויות, גגות וכו'.
היטל השבחה
תשלום בגין עליית שווי של נכס מקרקעין שנובע מתוכנית שאושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרחבה של זכויות הבנייה, שינוי בייעודי קרקע וכו'. התשלום החל על הבעלים יהיה בסך 50% מעליית הערך שתקבע על-ידי שמאי מטעם הרשות המקומית. ניתן כמובן לערער על קביעת השמאי.
הערת אזהרה
היא הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין מסויימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
ניתן לבדוק את קיומה של הערת אזהרה באתר הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
לאחר שנרשמה הערת אזהרה לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה אחרת.
הפקעת קרקע
הליך שבו רשויות מקומיות נוטלות חלק מקרקע פרטית לצרכים ציבוריים, כמו כבישים, פארקים או שטחים ירוקים. במקרים רגילים ניתן להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי, ולעיתים אף יותר במצבים מיוחדים.
מושע
קרקע בבעלות משותפת במגרש המתפרסת על כל המגרש כשלכל אחד מהבעלים הרשום חלק יחסי מוגדר מתוך שטח החלקה.
הסכם שיתוף
מסמך משפטי המיועד להסדיר את הבעלות והניהול המשותף בקרקע. החוזה קובע את זכויות השותפים ואת הדרך בה יתקבלו החלטות הנוגעות לשימוש בשטח. פעמים רבות מצורף לחוזה שרטוט המראה את חלקו המדויק של כל בעלים בשטח.
שינוי ייעוד
(הפשרת קרקעות)
תהליך שבו ייעוד הקרקע משתנה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה למטרות מגורים, מסחר, תעשייה או שימושים אחרים. שינוי זה מעלה משמעותית את ערכה של הקרקע ומאפשר את פיתוחה.
ועדה מקומית
ועדה מחוזית
ועדה ארצית
המועצה הארצית היא מוסד התיכנון העליון במדינה לתיכון ובניה וכפות עליה רק החלטות ממשלת ישראל.
מתחת למועצה הארצית בהיררכיה קיימות הוועדות המקומיות המחוזיות או האזוריות.
המועצה הארצית יושבת תחת משרד הפנים. בראש המועצה יושב נציג משרד הפנים.
איחוד וחלוקה
מהלך תכנוני שבו מספר מגרשים מאוחדים וחלוקתם מחדש מתבצעת על פי תוכנית חדשה. תהליך זה נעשה בדרך כלל במצבים של הפשרת קרקעות ומאפשר חלוקה מסודרת תוך שמירה על זכויות הבעלים.
תב"ע
(תוכנית בניין עיר)
מסמך המפרט את השימוש המיועד לכל שטח קרקע באזור מסוים, כגון מגורים, תעשייה, מסחר או שטחים ירוקים. כל תוכנית מלווה במפה המראה את ייעוד השטחים.
תמ"א 35
תוכנית מתאר כלל-ארצית שמכתיבה אזורים לפיתוח עירוני, שימור שטחים ירוקים פתוחים, והקמת אזורי תעשייה ומסחר. מטרת התוכנית היא להבטיח תכנון ארוך טווח תוך שמירה על איזון בין פיתוח לשימור.
פרצלציה
הליך של איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין. התהליך מתבצע על-ידי מודד מוסמך.
מס רכישה
מס המשולם על ידי רוכשי קרקעות או נכסים אחרים כחלק מעסקת הרכישה. נכון ל-2013, שיעור המס על רכישת קרקע חקלאית עומד על 6%.
התנגדויות לתוכנית
כל מי שעלול להיפגע מתוכנית תכנון זכאי להגיש התנגדות. על ההתנגדות להיות מבוססת ומלווה בתצהיר חתום על ידי עורך דין. במקרה ואין התנגדויות, התוכנית תאושר אוטומטית תוך 30 יום מסיום התקופה המיועדת להגשת התנגדויות.
קרקע חקלאית
שטח קרקע המיועד לשימושים חקלאיים בלבד, כגון גידולים או מרעה. השימוש בקרקע זו מוגבל בהתאם לחוקים ולתוכניות התכנון הארציות.
ייעודי קרקע
מגדיר את השימוש שניתן לעשות בקרקע על סמך אישור התב”ע כגון מגורים מסחר תעשיה וחקלאות ועוד.
טאבו
לשכות רישום המקרקעין בארץ, שבהן נרשמות פעולות ועסקאות כמו רישום הערת אזהרה, ירושות, מכר, הסכמי שיתוף ועוד. המידע בטאבו פתוח לציבור לעיון.
תוכנית מתאר מקומית
תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית מתאר ברמה של הרשות המקומית אשר כוללת התייחסות לתיחום של שטחים הוראות ומגבלות בנייה ומאפיינים נוספים של התיכנון העירוני.התוכנית נגזרת מתוכננות המתאר המחוזית והארצית ואינה יכולה לסתור את התוכנית בדרג שמעליה.
תוכנית מתאר מחוזית
מסגרת תכנונית ברמה המחוזית המתמקדת באזורים גאוגרפיים מסוימים. התוכנית מגדירה את מאפייני הפיתוח של המחוז ומשלבת שימור ופיתוח.
תוכנית מתאר ארצית
(תמ"א)
מסגרת תכנונית ברמה המחוזית המתמקדת באזורים גאוגרפיים מסוימים. התוכנית מגדירה את מאפייני הפיתוח של המחוז ומשלבת שימור ופיתוח.
תוכנית מפורטת
תוכנית המפרטת את תוכנית המתאר המקומית הכוללנית.
התוכנית קובעת את גבולות המגרשים ואת ייעודי הקרקע של כל אחד מהמגרשים הנכללים בה. התוכנית קובעת את קווי הבניין ,הקומות גובה המבנים ושטחי הבניה המותרים. תוכנית מפורטת מהווה בסיס לקבלת היתר בנייה.
מס שבח
הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין.
תשריט תב”ע
מפה של תוכנית ביניין עיר שיסומנו על גבי מפת גושים, חלקות, רחובות, כבישים ועוד.
שטח מטרופוליני
אזור המיועד לפעילויות פנאי, נופש או חקלאות בקנה מידה רחב. שטחים אלו מיועדים לשרת אוכלוסיות בערים הסמוכות, תוך שילוב פעילויות פנאי ותיירות.
סעיף 197
סעיף המאפשר תביעת פיצויים במקרה של פגיעה בזכויות המקרקעין בעקבות אישור תוכנית. כדי לזכות בפיצויים, יש להוכיח כי הפגיעה חורגת מסבירוּת.
עסקת קומבינציה
עסקה בין בעלי קרקע לקבלנים, שבה מועברת הקרקע לידי הקבלן, ובתמורה מקבלים הבעלים דירות או יחידות בנייה נוספות בהתאם לאחוז שסוכם. לדוגמה, בעל קרקע עם 10 זכויות בנייה עשוי לקבל 40% מהפרויקט, כלומר 4 דירות מתוך 10 שייבנו.
זכויות בנייה
היקף הבנייה המאושר על קרקע מסוימת, בהתאם לתוכנית המתאר או תוכנית בניין עיר (תב"ע). זכויות אלו מכתיבות את גובה המבנים, שטח הבנייה והשימושים המותרים.
היתר בניה
נותן רישיון לבניית מבנה שאושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וניתן בהתאמה לנכס ולתב"ע התקפה באזור.
ערבות חוק מכר
ערבות הניתנת לרוכשי דירות בפרויקטים בנייה חדשים. נועדה להגן על כספם במקרה שהיזם אינו מצליח להשלים את הבנייה.
