במדינת ישראל יש מחסור מתמשך של דירות באזורי הביקוש. נכון להיום, התחלות הבניה בישראל מתקשות לתת מענה לביקוש הזה. אם תהיתם למה מחירי הדירות בישראל לא מפסיקים לטפס, זו הסיבה. אז למה אין יותר התחלות בניה? כי יש בארץ מצוקת קרקעות זמינות לבניה.זה לא שחסרה קרקע, גם בחלק מאזורי הביקוש במרכז. אך הקרקע הזו אינה זמינה כי מסיבות היסטוריות היא יועדה לשימושים חקלאיים.

השקעה בקרקע חקלאית: משביחים ומרוויחים למה להשקיע בקרקע? האמת שהשאלה הזו קצת משונה? כשחושבים על זה קרקע היא המשאב הקמעי ביותר שסביבו נבנתה התרבות האנושית.

למה משתלם לרכוש קרקע חקלאית? על השאלה המופיעה בכותרת ניתן לענות בשני אופנים. הראשונה, שפחות או יותר, מסבירה את עצמה. אם אתם חקלאים או מעוניינים לעסוק בחקלאות וזקוקים לשטח כדי לטעת פרדס, כרם, מקשה או כל פעילות חקלאית אחרת.

זה לא סוד שחלק ניכר מהפרדסים של פעם הפכו בעשורים האחרונים לשכונות יוקרה באזורי ביקוש. למעשה, חלק ניכר מהבנייה בישראל מאז פרוץ המילניום מתרחשת על קרקעות שהייעוד המקורי שלהם היה לצורכי חקלאות. מצד שני, חרף העובדה שהפשרת קרקע חקלאית לבניה מתרחשת בישראל חדשות לבקרים, מדובר בתהליך בירוקרטי ארוך שמתאפשר רק בתנאים מסוימים.

איזה סוגי קרקעות יש בישראל? ישראל היא מדינה קטנה עם אזורי ביקוש צפופים. לכן, מגוון הקרקעות המיועדות לבניה מוגבלות. נכון שבמקרים רבים ניתן להסב ייעוד של קרקע חקלאית ובכך להגדיל את המצאי, אך מדובר בתהליך ארוך וסבוך שדורש הבנה עמוקה וסבלנות. אך מעבר לאבחנה הפשוטה הזו, יש קטגוריות נוספות שמומלץ להכיר כדי להבין תמונת הקרקעות בישראל.

כבר שלושה עשורים ששוק הנדל"ן בישראל במגמה של עלייה. זה לא שלא ידענו בתקופה הזו משברים נקודתיים (משבר הסאב פריים ב-2008 וחוסר הוודאות בתקופת הקורונה), אך המגמה הכללית ברורה ומובהקת. בסופו של יום ישראל היא מדינה קטנה, ומתפתחת עם דמוגרפיה חיובית ומלאי דירות מוגבל שלא עונה על הביקוש. לאור העובדה שהמרכיב הכי משמעותי בעלות של מיזם נדל"ן הוא רכיב הקרקע, רכישה של קרקע אטרקטיבית לבניה במחיר משתלם עשויה להתגלות כבוננזה עסקית.

בשנים האחרונות אחד הטרנדים הנפוצים בשוק הנדל"ן הישראלי, הוא רכישה של קרקע חקלאית להשקעה. הרציונל פשוט: קרקע חקלאית אפשר לקנות בזול, בהמשך היא תעבור 'הפשרה', הייעוד שלה ישתנה ואז הערך שלה יזנק ואפשר יהיה למכור את הקרקע ולממש את ההשקעה ברווח גבוה. קל להבין את הקסם ברעיון הזה, הבעיה היחידה היא שכל קרקע לא עברה שינוי ייעוד אין שום ערובה האם ומתי ההפשרה תצא לפועל.

הביטוי 'הפשרת קרקע' הוא דימוי המתייחס לשינוי סטטוס של קרקע מכזו המיועדת לשימושים חקלאים לכזו המאפשרת בניה מסוג כזה או אחר. מסתבר שבעלות על קרקע בישראל מגיעה עם כוכבית והבעלות כשלעצמה ממש לא מאפשרת לעשות בקרקע כרצונכם. לכל קרקע יש סיווג או סטטוס מסוים שמגדיר את השימוש בה. כלומר, במידה והקרקע מיועדת לשימוש חקלאי אסור לכם לחרוג מהשימוש הזה ולהשתמש בה לצורכי בניה למגורים.

בישראל, תחום הנדל"ן מתמודד עם אתגרים ייחודיים, בהם מחסור בקרקעות זמינות, הליכי תכנון ממושכים ותלות רבה בהחלטות תכנוניות. במציאות זו, עולה הצורך בכלים מקצועיים שיסייעו להעריך נכסים בצורה מושכלת, במיוחד קרקעות שטרם פותחו או שייעודן עשוי להשתנות. תקן שמאי 22, שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין, מהווה כלי מרכזי להערכת פוטנציאל תכנוני וכלכלי של קרקעות במצבים כאלה.

בישראל, שוק הנדל"ן הוא תחום מורכב שמאופיין במחסור בקרקעות זמינות, רגולציה נרחבת ולעיתים קרובות גם בבעלות משותפת על נכסים. כאשר נכס מקרקעין, כמו קרקע או בניין, נמצא בבעלות של מספר שותפים, נדרשת מערכת מוסדרת לניהול הזכויות, השימוש והאחריות של כל אחד מהם. כאן נכנס לתמונה הסכם השיתוף – מסמך משפטי המסדיר את יחסי השותפות ומונע אי-הבנות וסכסוכים.