הסוד להשקעה בקרקע:
רכישת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה
במדינת ישראל יש מחסור מתמשך של דירות באזורי הביקוש. נכון להיום, התחלות הבניה בישראל מתקשות לתת מענה לביקוש הזה. אם תהיתם למה מחירי הדירות בישראל לא מפסיקים לטפס, זו הסיבה. אז למה אין יותר התחלות בניה? כי יש בארץ מצוקת קרקעות זמינות לבניה. זה לא שחסרה קרקע, גם בחלק מאזורי הביקוש במרכז. אך הקרקע הזו אינה זמינה כי מסיבות היסטוריות היא יועדה לשימושים חקלאיים. הביקוש הזה יחד עם העובדה שהמדינה כבר לא מתבססת על החקלאות כמרכיב יצוא מרכזי; גרמו לכך שיש מגמה רחבה של הפשרת קרקעות חקלאיות לצורכי בניה.
הזדמנות שהיא גם וגם
התכונה הזו בשטח, לא נעלמה מעיני משקיעי הנדל"ן הנבונים, שתרגמו את המגמה לסגמנט השקעה חדש בענף הנדל"ן: השקעה בקרקעות חקלאיות. הפער בין השווי של דונם שמסווג כ'אדמה חקלאית', לבין אותו דונם בדיוק אחרי שינוי ייעוד לחלקה שמיועדת לבניה מגיע למאות אחוזים. זינוק של פי שלושה בשווי הקרקע, עוד בטרם נעשתה בה כל פעולה מלבד שינוי הסיווג בסעיף הייעוד, הוא עניין נפוץ. מכאן אפשר להבין את העניין הרב שיש בקרב ציבור המשקיעים בקרקעות חקלאיות. אך אליה וקוץ בה, הניסיון לנחש מבעוד מועד איזה קרקע בסופו של דבר תעבור הפשרה ותשנה ייעוד, הוא מורכב ומסוכן. מי שינסה פשוט לפתוח מפה ולהפעיל היגיון קר, קרוב לוודאי שיטעה, כי ההגיון הקר לא בהכרח קובע. שינוי ייעוד של קרקע, כלומר של תב"ע, הוא הליך ארוך ומורכב עם הרבה משתנים ושחקנים שקשה מאוד לחזות בשלבים המוקדמים.
תשואה גבוהה במיוחד
לכן, ההמלצה היחסית בטוחה, היא להשקיע בקרקע שנמצאת בתהליכי הפשרה. כי הנתיב הזה מאפשר השקעה בקרקע, שהאינדיקציות מראות שהיא בקרוב תעבור הפשרה. כלומר, גם אם משלמים פרמיה מסוימת על כניסה מאוחרת, המשמעות היא סיכוי ההצלחה מזנקים. כך שאתם גם נחשפים להשקעה בתשואה גבוהה וגם מצמצמים מאוד את הסיכוי.
כן, האינדיקציה הכי טובה ובטוחה לכך שקרקע חקלאית עומדת בפני הפשרה, היא שההפשרה יצאה לדרך. מבולבלים? נסביר: בדרך כלל בכדי להניע תהליך הפשרה נדרש גוף גדול שיש לו אינטרס ליזום אותה. למעשה, בהרבה מקרים היוזמה מגיעה מהמועצה או הרשות המקומית עצמה. שכונה חדשה, פארק תעשייתי או מרכז מסחרי – רשויות תמיד ישאפו לפתח את היישוב או שטח השיפוט שלהם. בשביל שזה יקרה נדרשת קרקע ובהרבה מקרים הקרקע היחידה שזמינה באזור היא קרקע חקלאית. אז הרשות מתחילה לקדם הפשרה.
עד שאין שינוי ייעוד, אין שינוי ייעוד
העניין הוא שמבחינה משפטית עד שלא מגיעים לסוף הדרך לא יהיה שינוי ייעוד. כלומר, גם אם ההפשרה יצאה לדרך, הקרקע, עדיין, רשומה כחקלאית. נכון שברגע שרשות שמה זרקור על שטח שמיועד להפשרה, המשקיעים והיזמים ממהרים להגיע וחוקי ההיצע והביקוש עושים את שלהם ולכן, מן הסתם, קרקע חקלאית בתהליך הפשרה תהיה יותר יקרה מסתם קרקע חקלאית פלונית. ועדיין, בתמונה הגדולה השקעה בקרקע חקלאית בתהליכי הפשרה היא מהלך מאוד משתלם.
