בישראל, תחום הנדל"ן מתמודד עם אתגרים ייחודיים, בהם מחסור בקרקעות זמינות, הליכי תכנון ממושכים ותלות רבה בהחלטות תכנוניות. במציאות זו, עולה הצורך בכלים מקצועיים שיסייעו להעריך נכסים בצורה מושכלת, במיוחד קרקעות שטרם פותחו או שייעודן עשוי להשתנות. תקן שמאי 22, שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין, מהווה כלי מרכזי להערכת פוטנציאל תכנוני וכלכלי של קרקעות במצבים כאלה.
תקן שמאי 22 הוא הנחיה מקצועית המספקת מסגרת להערכת שווי קרקע על סמך מצבה התכנוני הנוכחי, פוטנציאל הפיתוח שלה, והסיכונים הכרוכים בכך. התקן מיועד לקרקעות שייעודן מוגדר בתוכניות כוללניות (לדוגמה, קרקע חקלאית) או שטרם הוגדר להן ייעוד מפורט. במקרים כאלה, שווי הקרקע אינו נובע רק ממצבה הקיים, אלא גם מהאפשרויות התכנוניות העתידיות, כמו שינוי ייעוד לקרקע למגורים, תעשייה או מסחר.
הערכת השמאי לפי תקן זה כוללת ניתוח סטטוס תכנוני, בחינת תוכניות עתידיות, זיהוי חסמים רגולטוריים והערכת הוצאות נדרשות להשבחת הקרקע. תהליך זה דורש ראייה כוללת, המשלבת ניתוח משפטי, כלכלי ותכנוני.
תקן שמאי 22 הוא כלי מפתח בתכנון והשקעה בנדל"ן בישראל. הוא רלוונטי במיוחד בתקופה שבה מחירי הקרקעות עולים, ומספר הולך וגדל של קרקעות נמצאות בתהליכי שינוי ייעוד. באמצעות התקן, ניתן להעריך את ערכן האמיתי של קרקעות אלה ולחזות את הפוטנציאל הכלכלי שלהן, תוך התחשבות בסיכונים הכרוכים בכך.
בנוסף, התקן מספק בסיס משפטי וכלכלי מוצק בהליכי מכירה או שותפויות עסקיות. למשל, שותפים שרוצים לפתח קרקע משותפת יוכלו להסתמך על הערכה שמאית לפי תקן 22 כדי לקבוע חלוקת רווחים צודקת ולהבטיח שההשקעה משתלמת.
בסיכומו של דבר, תקן שמאי 22 הוא כלי חיוני לתכנון חכם בנדל"ן, המאפשר ליזמים ולבעלי קרקעות למקסם את הפוטנציאל הכלכלי תוך ניהול סיכונים בצורה מושכלת.
