הפשרת קרקע חקלאית:
כך זה עובד באמת
הביטוי 'הפשרת קרקע' הוא דימוי המתייחס לשינוי סטטוס של קרקע מכזו המיועדת לשימושים חקלאים לכזו המאפשרת בניה מסוג כזה או אחר. מסתבר שבעלות על קרקע בישראל מגיעה עם כוכבית והבעלות כשלעצמה ממש לא מאפשרת לעשות בקרקע כרצונכם. לכל קרקע יש סיווג או סטטוס מסוים שמגדיר את השימוש בה. כלומר, במידה והקרקע מיועדת לשימוש חקלאי אסור לכם לחרוג מהשימוש הזה ולהשתמש בה לצורכי בניה למגורים. מצד שני, בגלל המחסור בקרקעות לבניה, ניתן היום במקרים מסוימים "להפשיר קרקע" חקלאית ולשנות את הייעוד שלה למטרות אחרות. עבור מי שמחזיק בקרקע כזו, מדובר בהזדמנות גדולה, משום ששינוי הסטטוס של הקרקע מלווה בעליה ניכרת בשווי שלה. סיכמנו עבורכם בקצרה את שלבי התהליך.
1. זיהוי ההזדמנות
סיווג הקרקע לבניה הוא תנאי הכרחי לבניה בה, אך אינו תנאי מספיק. בסופו של יום מה שהופך קרקע לאטרקטיבית באופן מהותי הוא המיקום שלה. אם יש לכם דונם חקלאי באזור נידח בנגב שאין בו תשתיות עירוניות, קרוב לוודאי שגם ייעוד לבניה לא יגרור פיתוח של המגרש, כי ליזמים או רשויות לא יהיה אינטרס או תמריץ כלכלי לעשות זאת. מצד שני, אם הפרדס שסבא רבא נטע בתחילת שנות השלושים בפאתי מושבה ותיקה במרכז, נותר כמובלעת חקלאית מוקפת שכונות מגורים, קרוב לוודאי שיש הרבה גורמים שיש להם אינטרס שהקרקע תופשר. זו נקודה חשובה, כי אם אין גוף חזק כמו יזם גדול שיקדם את הליך קשה מאוד להניע אותו. למעשה, במרבית המקרים מי שפועל לקידום הפשרת קרקע זו הרשות או המועצה המקומית.
2. תוכנית מתאר חדשה מבוססת על תמ"א 35
הדרך להתניע הפשרה של קרקע חקלאית היא באמצעות יזימה של תכנית מתאר חדשה שהייעוד שלה הוא בניה למגורים (או מסחר, תעשיה, עירוב שימושים וכו'). אך שינוי הייעוד הוא רק השורה התחתונה (והחשובה) של תכנית המתאר. למעשה מי שמגיש הצעה לתכנית מתאר חדשה בהתאם לתמ"א 35, צריך להציג תפיסה הוליסטית לגבי השטח (ולרוב 'שטח' מיועד להפשרה יכלול מספר רב של חלקות ותתי חלקות – לנקודה הזו נתייחס בהרחבה בהמשך). כלומר הוא צריך להציג תוכנית שמציגה באופן יחסית מפורט את החזון (בניה רגילה, בניה רוויה או כו') ולקחת בחשבון גם צרכים ציבוריים כמו פארקים, תשתיות מים, ביוב וחשמל וכבישים תוך התבססות על מדיניות התכנון במחוז. אחרי שמגובשת תכנית כזו, על ידי קבלן גדול או הרשות עצמה. התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
3. הפקדה ואישור התכנית על ידי הוועדה המקומית
כאמור, כשהתכנית מושלמת היא מופקדת בוועדה המקומית לתכנון. ועדה זו מוקמת מאנשי מקצוע מתחום המשפט והתכנון. הדיון בתכנית בוועדה המקומית הוא הליך מהיר המתקיים. לרוב הדיון בוועדה המקומית הוא ענייני ואוהד (מדובר בוועדה שהיא זרוע מקצועית של הרשות שבדרך כלל מעורבת בהכנת התכנית). אחרי שהנציגים המקצועיים בוועדה בוחנים את התכנית, לרוב יתבצע מקצה תיקונים שבסופו התכנית מאושרת ומופקדת בוועדת התכנון המחוזית.
4. אישור התכנית בוועדה המחוזית
אם עד לנקודה הזו, תהליך ההפשרה היה יחסית מהיר והיה תלוי בעיקר בחריצות והרצינות של מי שיזם אותו – המעבר לזירת הוועדה המחוזית מביא עמו שינוי פאזה ודורש הרבה אורך רוח. אחרי שהתכנית מופקדת היא גם מפורסמת ואז יש חלון זמן של 60 יום שבו ניתן להגיש התנגדויות. הניסיון מראה שיהיו התנגדויות של גופים וגורמים שונים מטעמים שונים ומשונים. זה יכול להיות חקלאי שעדיין מתעקש לעסוק בחקלאות ולא רוצה ששינוי הייעוד יכפה עליו שינוי באורח החיים. זה יכול להיות התנגדות מצד ארגונים ועמותות שחוששות שהפיתוח יגרור פגיעה בערכי טבע. זו יכולה להיות רשות אחרת שלוטשת את העיניים על השטח, תושבים מישוב או שכונה סמוכה שחוששים מפגיעה באיכות חייהם או ערכים נופיים ועוד כהנה וכהנה. כפי שציינו התהליך בוועדת התכנון המחוזית עלול להתפרש על פני זמן רב (חלק מזה תלוי בסוג וטיב ההתנגדויות) ולא נדיר שהליך כזה מסתיים רק אחרי 5 שנים עם אישור תכנית המתאר החדשה (ולפעמים גם עם דחייתה).
5. איחוד וחלוקה
למעשה שלב זה מתחיל הרבה יותר מוקדם ולעיתים יסתיים לפני אישור התכנית. כמו שהזכרנו במרבית המקרים כאשר שטח מקודם להפשרה הוא יכלול חלקות רבות בעלים שונים מסוגים שונים. חלקם בעלים היסטוריים וחלקם משקיעים שזיהו את התכונה סביב הקרקע ומיהרו לרכוש מגרשים. מאחר ותכנית המתאר המוגשת היא הוליסטית – כלומר כזו המתייחסת לשטח באופן כללי לצורך אישורה יש צורך ביצירת חזית אחידה, הצלחת השלב הזה בו כל בעלי הקרקעות מתאגדים ומבצעים הסכם חלוקה ביניהם. העניין הזה חשוב, כי בסופו של יום פיתוח האזור דורש גם הפקעה של שטחים לצורך סלילה של כבישים, הקמת פארקים וכו'. מאחר שאיש לא רוצה שאת המגרש שלו יפקיעו לטובת כביש בעוד במגרש של השכן יבנו מגדל מגורים, הרציונל הוא הסכם שיתוף בו פחות משנה המיקום של המגרש הספציפי ומה שקובע הוא החלק היחסי.
6. אישור תכנית מפורטת
אחרי שתוכנית המתאר החדשה אושרה כמעט אפשר לברך על המוגמר (ויש משקיעים שבשלב הזה ימכרו את הזכויות שלהם בקרקע), אך מקובל להסתכל על סוף ההפשרה לרגע שבו מאושרת התוכנית הסופית והמפורטת. בשלב הזה יזמים לעיתים ינסו להרחיב את סט הזכויות (החלפת יחידות קרקע בבניה רוויה וכיוצא בזה) ובשלב הזה מתקיים סוג של מסע ומתן בין נציגי היזמים לוועדה. בשלב זה מגובשת התכנית המפורטת, נערכת פרצלציה סופית של כל המגרשים ונקבע מה נבנה איפה. בשלב זה יצאו לפועל גם ההפקעות. בתום שלב זה, כאשר התוכנית המפורטת מאושרת אפשר להתחיל להוציא היתרי בניה ולהתחיל להקים את הפרויקט.
